Artykuł: Lex Deweloper: przestrzeń szyta na miarę?

20 listopada 2025 roku w siedzibie Fundacji Dom Pokoju odbyła się debata “Lex deweloper –
przestrzeń szyta na miarę?”. O wadach i zaletach specustawy mieszkaniowej oraz
planowaniu przestrzennym rozmawiali Przemysław Matyja (dyrektor Wydziału Planowania
Przestrzennego w UM Wrocław), Ewa Sowińska (członkini zarządu Fundacji na Rzecz
Studiów Europejskich), Aleksandra Zienkiewicz (koordynatorka PR w Zarządzie Zieleni
Miejskiej we Wrocławiu) i Zbigniew Maćków (architekt, założyciel Maćków Pracownia
Projektowa).

Kontekst debaty: specustawa mieszkaniowa
Przedmiotem spotkania była rozmowa o kształtowaniu miejskiej przestrzeni, metodach
prowadzenia tego typu przedsięwzięć inwestycyjnych oraz włączaniu mieszkańców w
procesy decyzyjne. Przyczynkiem do dyskusji była specustawa mieszkaniowa z 2018 roku,
która zbliża się ku końcowi swojego obowiązywania. Główna zasada tej regulacji jest
klarowna: umożliwia ona wznoszenie budynków mieszkalnych bez konieczności stosowania
się do lokalnych planów przestrzennych, przy czym całe postępowanie może przebiegać
znacznie sprawniej niż w przypadku standardowych procedur. Jednocześnie na inwestorów
nałożono wymóg tworzenia odpowiedniego otoczenia – obiektów użyteczności publicznej
oraz infrastruktury komunikacyjnej.

W nadchodzącym roku mija ostateczny termin przyjmowania zgłoszeń inwestycyjnych
prowadzonych według tzw. lex deweloper przez Wydział Planowania Przestrzennego. W
stolicy Dolnego Śląska złożono dotychczas ponad trzydzieści takich zgłoszeń. Po upływie
nieco ponad sześciu miesięcy, dokładnie pierwszego lipca 2026 roku, przepisy te
prawdopodobnie utracą moc prawną. Funkcjonowanie tej ustawy było zatem krótkotrwałe –
zwłaszcza w przypadku Wrocławia, gdzie faktyczne zastosowanie rozpoczęło się właściwie
dopiero w 2023 roku.

Jest to jednak niezwykle interesujący okres, naznaczony intensywnymi emocjami i sporami,
które stanowiły główny wątek dyskusji na Łokietka w 2025 roku.

Cel debaty: przestrzeń na miarę potrzeb

Naszym zamierzeniem była wspólna refleksja nad sposobami tworzenia przestrzeni
dopasowanych do obecnych wymagań – uwzględniających potrzeby jednostki, lokalnej
społeczności oraz otoczenia naturalnego. Czy przepisy znane jako lex deweloper
dostarczają nam instrumentów pozwalających na kolektywne budowanie wysokiej jakości
przestrzeni?

Przeciwnicy regulacji zwracali uwagę na ryzyko naruszenia porządku przestrzennego,
możliwość realizacji prywatnych celów deweloperskich z pominięciem obowiązujących
planów lokalnych oraz rezygnację z angażowania mieszkańców w proces opracowywania
rozwiązań.Niektóre z tych niedoskonałości udało się wyeliminować dzięki działaniom władz
lokalnych. Przykładowo we Wrocławiu, zachęcając deweloperów do prowadzenia
przedsięwzięć w trybie lex deweloper, władze miejskie wprowadzają "lokalne wytyczne
urbanistyczne", które pozwalają na harmonizowanie inwestycji mieszkaniowych i
uzupełniających z polityką przestrzenną miasta oraz zapisami wrocławskich dokumentów
planistycznych.

Procedura pre-wnioskowa jako narzędzie dialogu
Dzięki obecności ekspertów – zarówno urzędników i urzędniczek, jak i architekta i specjalistki
ds. partycypacji obywatelskiej – mogliśmy omówić temat lex deweloper kompleksowo i
odnosząc się do realiów wrocławskich. Szczególną uwagę poświęciliśmy procedurze pre-
wnioskowej uruchomionej przez Urząd Miasta. To swego rodzaju przestrzeń do konsultacji
projektu, dyskusji nad jego założeniami i wprowadzenia poprawek zaproponowanych przez
poszczególne jednostki Urzędu Miasta. Ta procedura pozwala zidentyfikować wady projektu
na wczesnym etapie i prowadzić dialog z inwestorem.

Uczestnicy i uczestniczki panelu wskazywali inne cechy wrocławskiego stosowania
specustawy, które mogą gwarantować pozytywne efekty dla naszego miasta i lokalnych
społeczności. Szczególną uwagę poświęciliśmy obszarom dla partycypacji obywatelskiej w
opiniowaniu i modyfikowaniu zgłoszonych projektów. Omówiliśmy przykłady konsultacji
społecznych (choćby na terenach FATu), które dotyczyły właśnie inwestycji realizowanych w
ramach lex deweloper. Wskazane zostały obszary, które utrudniają dialog między
inwestorem a mieszkańcami – brak transparentnej komunikacji, niskie zaufanie społeczne do
procesów partycypacyjnych, czy brak wiedzy o sposobie procedowania podobnych
inwestycji we wrocławskich realiach.

Aktywny udział mieszkańców
W debacie aktywny udział wzięła zgromadzona publiczność, której zaangażowanie i
merytoryczne pytania wypełniły drugą część spotkania. Wśród uczestników znaleźli się radni
i radne osiedlowe, lokalni aktywiści oraz mieszkańcy różnych dzielnic Wrocławia, którzy
reprezentowali zróżnicowane perspektywy i doświadczenia związane z rozwojem
przestrzennym miasta. Dopytywali oni szczegółowo o strategię rozwoju Wrocławia i
stosowane w mieście standardy urbanistyczne, wnosząc do dyskusji konkretne przykłady z
życia swoich osiedli.

Szczególnie intensywna wymiana zdań dotyczyła istoty udziału rad osiedli w procesie
inwestycyjnym. Padały pytania o realne możliwości wpływu społeczności lokalnych na
kształt realizowanych inwestycji oraz o mechanizmy, które mogłyby wzmocnić głos
mieszkańców w dialogu z deweloperami i urzędem. Dyskutowano również o planach na
dalszą zabudowę terenów we Wrocławiu, przy czym różne strony prezentowały odmienne
stanowiska – od potrzeby zachowania terenów zielonych i dbałości o jakość życia w gęsto
zabudowanych już dzielnicach, po konieczność zapewnienia odpowiedniej liczby mieszkań
dla rosnącej populacji miasta.

Ta różnorodność głosów i stanowisk pokazała, jak istotne są tego typu debaty dla rozwoju
dialogu społecznego we Wrocławiu. Spotkanie stworzyło przestrzeń, w której
przedstawiciele różnych środowisk – urzędnicy, eksperci, aktywiści i zwykli mieszkańcy –
mogli się wzajemnie wysłuchać, zrozumieć argumentację innych stron i wspólnie
poszukiwać rozwiązań. Tego rodzaju inicjatywy budują kulturę partycypacji obywatelskiej i
przyczyniają się do kształtowania bardziej świadomego i zaangażowanego społeczeństwa miejskiego, które nie tylko reaguje na zmiany, ale aktywnie współtworzy przyszłość swojego
miasta.